بافت فرسوده و راه حل دوباره تنظيم زمين

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال
 

بافت فرسوده و راهکار دوباره تنظيم زمين را در این قسمت می خوانید

بافت‌های فرسوده علاوه بر آن که از طرفی می توانند زمین مورد نیاز جهت تولید مسکن در کلان شهر ها را تأمین نمایند، از سوی دیگر می توانند بخش عظیمی از مشکلات اجتماعی و فرهنگی کلان شهرها را نیز با احیای خود حل کنند


آنچه که تجربیات کشورهای جهان در چند سال اخیر در مقابل ما قرار می دهد، این است که دولت ها جهت عرضۀ زمین و در نتیجه عرضۀ مسکن در شهرهای بزرگ، سیاست متفاوتی با آنچه که در گذشته تحت عنوان ساخت شهرهای جدید و یا افزایش تراکم اجرا می کردند، در پیش گرفته اند. سیاست دوباره تنظیم زمین (
LandReadjustment ) سیاستی است که کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن، کره جنوبی و یا اندونزی و فیلیپین در چند سال اخیر، سرلوحۀ کار خود قرار داده اند. در اروپا نیز کشورهایی مانند آلمان، فرانسه و کشورهای بلوک شرق نیز از این سیاست برای تولید مجدد زمین در کلان شهرهای خود بهره جسته اند. سیاست دوباره تنظیم زمین، سیاست و راهکار اجرایی جهت احیای بافت های فرسوده است که می تواند طرفین درگیر در بافت فرسوده (مالکین و مجریان را به سود دهی ) برساند. در واقع دوباره تنظیم زمین از روش های سنتی احیای بافت فرسوده دوری جسته و براساس سیاست افزایش مشارکت مردمی، راهکار برد ـ برد را بررسی می کند.
تمامی شهرهای بزرگ بالاخص شهر تهران دارای مناطق بسیار شهری اند که فرسوده شده و نیازمند بازسازی و بهسازی هستند. با توجه به ظرفیت عظیم بافت های فرسوده در شهر تهران و دیگر کلان شهرهای کشور، احیاء و بازسازی این بافت ها می تواند کلید حل معمای مسکن و دیگر مشکلات شهری در این شهرها باشد. بافت‌های فرسوده علاوه بر آن که از طرفی می توانند زمین مورد نیاز جهت تولید مسکن در کلان شهر ها را تأمین نمایند، از سوی دیگر می توانند بخش عظیمی از مشکلات اجتماعی و فرهنگی کلان شهرها را نیز با احیای خود حل کنند. احیای بافت های فرسوده از طریق طرح های مشارکتی که ساکنین بافت نیز در ارزش افزودۀ حاصل از احیای آن بهره مند شوند، می تواند روند احیای بافت های فرسوده را از بن بست خارج کند. تشریح این روند محتاج توضیحات بیشتری است که در این مقال نمی گنجد اما احیای بافت های فرسوده دارای مزیت های نسبی فراوانی است که به برخی از آنها اشاره می شود:

1- تأمین زمین مورد نیاز:
با سیاست های دوباره تنظیم زمین در بافت های فرسوده، امکان تولید زمین جهت ساخت مسکن نیز فراهم می شود. این امر به بهینه سازی استفاده از زمین در سطح شهر نیز منجر می‌شود که امکان افزایش طبقات در بافت فرسوده، تولید زمین برای تأمین تأسیسات شهری، فضای سبز و فضای تنفس در درون بافت های فرسوده فراهم می شود.
2- قدرت جذب نقدینگی و سرمایه های سرگردان:
احیای بافت فرسوده به شرط آنکه در آن از روش های مشارکت مردمی استفاده شود، توانایی جذب سرمایه های سرگردان در بازار مسکن را داراست، در نتیجه می تواند هدف دولت را در جهت جذب چنین سرمایه هایی تأمین کند. باید توجه داشت که این امر سرمایه های سرگردان در بازار مسکن را از سوداگری متوجه تولید کرده، در نتیجه از تأثیرات تورمی ناشی از سوداگری در بازار مسکن نیز کاسته خواهد شد. لازم به ذکر است که بافت های فرسوده به دلیل آنکه در منطقه مرکزی شهرهای بزرگ قرار گرفته اند، مزیت های بسیاری برای سرمایه گذاری دارا هستند.
3- اصلاح شبکۀ معابر و تأمین نیازهای شهری:
یکی از مشکلات کنونی شهرهای بزرگ بالاخص مناطق مرکزی، مشکلات مربوط به شبکه عبور مرور شهری است که توانایی پاسخ گویی به تراکم موجود را ندارد. احیای بافت، ظرفیت موجود را برای افزایش تراکم شهری ایجاد کرده و لذا دولت برای افزایش تراکم در شهرهای بزرگ ناگزیر از اصلاح شبکه فرسودۀ ارتباطی و در نتیجه اصلاح بافت فرسوده است.
4- حل مشکلات شهرسازی
یکی از مشکلات موجود در محلات قدیمی شهرهای بزرگ، عدم مطابقت امکانات شهری با نیازهای روز افراد و ساکنین است. نکته قابل توجه برای احیای جامع بافت های فرسوده این است که چون این بازسازی در مقیاس های کلان تر و در حد احیای یک محله چند هکتاری انجام می شود، امکان بازسازی و تأمین امکانات مناسب شهری را فراهم می کند و می تواند طرح های شهری را با ایده های شهرسازانه هماهنگ نماید. در حالی که اکنون و با توجه به مدل های پیش رو، ساخت و ساز در درون شهر، بسیار خرد و کوچک بوده و حتی ساخت و سازهای درون بافتهای فرسوده تنها منجر به اصلاح پلاک شده است و بافت از هیچ گونه اصلاحی برخوردار نیست.
نتیجه گیری:
با تفاسیر و نکاتی که ذکر شد، می توان به این نتیجه رسید که دولت با احیای بافت فرسوده می تواند اهداف مورد نظر خود در سه طرح گذشته یعنی:
1- ارائه زمین
2- افزایش تراکم و استفاده بهینه از زمین
3- جذب نقدینگی
را تأمین کرده و از مشکلات طرح های مذکور نیز پرهیز نماید. از سوی دیگر همانگونه که گفته شد، وظایف دولت در تأمین نیازهای رفاهی بافت های فرسوده نیز قابل انجام خواهد بود.
حال سوال اینجاست که چرا با توجه به مشکلات ذکر شده از طرح های موجود و مزیت های بافت فرسوده، میلی به احیای بافت فرسوده وجود ندارد؟


تا به حال آنچه که در کشور ما اتفاق افتاده است این بوده که برای احیای بافت فرسوده یکی از دو راه حل موجود استفاده شده است:
1- تملک اجباری:
ابتدایی ترین سیاستی که در کشور برای حل مشکل بافت های فرسوده اجرا شد، سیاست تملک بافت بود که در طرح بزرگراه نواب صورت گرفت. این سیاست دو مشکل کلان و حل نشدنی در مقابل مجریان قرار می داد:
1-1-تأمین مالی: اجرای این سیاست محتاج سرمایه گذاری فراوان و تأمین مالی زیادی است که احیای بافت را در ادامه با مشکلات فراوانی روبرو می کند.
2-1- مقاومت های مردمی: عدم همکاری ساکنین و مقاومت ایشان به دلیل سهیم نکردن مالکان در ارزش افزوده ناشی از احیای بافت، سد بزرگی را در مقابل مجریان قرار می داد که تقریباً احیای بافت فرسوده را غیر ممکن می ساخت.
2- سیاست تراکم تشویقی:
این سیاست همانگونه که گفته شد ممکن است تا حدودی منجر به ساخت و ساز های انفرادی و خرد در بافت فرسوده شود اما در نهایت نمی تواند به احیای بافت بیانجامد. در این سیاست به غیر از اتلاف منابع و امکانات، اتفاقی دیگری در احیای بافت نمی افتد.
با این حال و با توجه به تجربیات جهانی، بهترین راه سیاست های مشارکتی است که در آن ساکنین نیز از ارزش افزودۀ حاصل از احیای بافت بهره مند می شوند و همچنین پس از مدتی می توانند، خود ساکن همان بافت و محله باشند. در نتیجه این سیاست می تواند دو مشکل بزرگ سیاست اول یعنی تأمین مالی فراوان جهت تملک اراضی و همچنین مقاومت مردمی را از پیش رو بردارد و همچنین می تواند منجر به احیای کامل بافت شده و استفادۀ بهینه از امکانات و منابع صورت گیرد.
با توجه به نکات ذکر شده در حال حاضر احیای بافت فرسوده بهترین فرصت و گزینه برای دولت مردان است تا بتوانند علاوه بر عرضۀ مسکن در کلان شهرها، مشکلات موجود این شهرها را که بخش عظیمی از آن ناشی از فرسودگی امکانات شهری است، نیز حل کنند.

نوشتن دیدگاه


تصویر امنیتی
تصویر امنیتی جدید

خبرنامه

آدرس ایمیل خود را در کادر زیر وارد نمایید تا از آخرین اخبار تارنمای روستا شهر مطلع شوید.

تماس با ما

اطلاعات تماس تیم مدیریت تارنمای روستاشهر

  • شماره تماس : 09125518462

 

 

روستا شهر به روایت آمار

کاربران
42
مطالب
402
نمایش تعداد مطالب
700650
شما اینجا هستید: صفحه ی اصلی موضوعات برنامه ریزی شهری بافت فرسوده و راه حل دوباره تنظيم زمين
Web Analytics