کاربری زمین

امتیاز کاربران

ستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره فعالستاره فعال
 

برنامه ریزی برای کاربری زمین شهری، یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری براساس خواستها و نیازهای جامعه شهری.

1ـ تعریف

برنامه ریزی برای کاربری زمین شهری، یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری براساس خواستها و نیازهای جامعه شهری. این برنامه ریزی در عمل، هسته اصلی برنامه ریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکانیابی می کند.

قبل از تهیه طرحهای شهری برای شهرها، شهروندان برای استفاده های گوناگون زمین خود در شهر، هیچ نوع محدودیتی (جز عرف رایج) نداشتند و مالک هر قطعه زمین، در چگونگی عمران زمین خود که از احتیاجات خصوصی وی نشأت می گرفت، اختیار کامل داشت. یکی از وظایف مهم طرحهای شهری، مشخص کردن نوع کاربری زمین، برای استفاده در زمینه های گوناگون مورد نیاز زندگی شهری در محدوده قانونی شهرهاست. از این رو، همه زمینه های موجود در محدوده شهر، طبق نقشه کاربری زمین مورد بررسی قرار می گیرند و نوع استفاده از آنها مطابق نیازهای اجتماعی، اقتصادی و کالبدی مشخص و تعیین می شود. طرح کاربری زمین شهری، یکی از ابزارهای مهم برای دستیابی به اهداف کلان اجتماعی، اقتصادی و کالبدی است که نه تنها اثراتی بسیار بر سرمایه گذاری و تصمیمهای عمومی و خصوصی می گذارد، بلکه نقشی مهم در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد.

2ـ مفهوم زمین

زمین، در برنامه ریزی شهری دو مفهوم متضاد دارد:

1ـ زمین به عنوان یک منبع طبیعی( نظیر آب و هوا) که بهره مندی از آن برای سکونت و زندگی و حفاظت آن برای نسلهای آینده اهمیت حیاتی دارد.

2ـ زمین به عنوان نوعی دارایی که در چارچوب مالکیت خصوصی، کالا قلمداد می شود و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش است.

ایجاد توازن بین این دو مفهوم که همیشه موضوع اقتصاد سیاسی بوده اما اخیراً موضوع " توسعه پایدار" به شمار می رود، کاری ساده نیست. نوع استفاده از زمین شهری نیز با توجه به منافع عمومی و مالکیت خصوصی، محدودیتها و مغایرتهایی اساسی دارد.

گاهی نوعی از کاربری زمین از نظر اثرات محیطی یا اجتماعی مضر تشخیص داده می شود،در حالی که همان کاربری از نظر مزایای اقتصادی برای برخی شهروندان مفید به شمار می رود. برای نمونه اراضی کشاورزی پیرامون شهرها، دیدگاه زیست محیطی و حفاظت طبیعی، برای شهر اهمیتی حیاتی دارند، در حالی که تبدیل همین زمین به مجتمع مسکونی یا صنعتی برای مالکان آن و حتی برای برخی شهروندان منفعتهایی اقتصادی دارد.

آگاهی از این تضاد منافع (تضاد منافع خصوصی در مقابل مقتضیات عمومی و همچنین تضاد منافع اقتصادی در مقابل منابع طبیعی) ضرورت و اهمیت برنامه ریزی کاربری زمین را مشخص می سازد. این تضاد گاهی بین دو نوع کاربری مفید عمومی نیز بروز می کند. بنابراین برنامه ریزی مؤثر کاربری زمین به ندرت یک تحقیق یا طراحی محض و یا یک عمل سیاسی محسوب می شود بلکه بیشتر، ترکیبی از این سه با همدیگر به شمار می رود.

3ـ محتوی طرح کاربری زمین

طرح کاربری زمین، بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گوناگون کاربریهای شهری( مانند مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) را تعیین می کند. علاوه بر تعیین نوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا "تراکم" استفاده های متفاوت نیز اهمیت دارد.

معمولاً هر طرح کاربری زمین در یک گزارش، یک نقشه اصلی و چندین نقشه توضیحی تشکیل شده است. گزارش شرح سیاستها، معیارها، استانداردها و محاسبات است و نقشه ها کاربرد فضایی(مکانی) این سیاستها و تدابیر را مشخص می سازند.

طرح کاربری زمین هر چند بخشی از یک طرح جامع است، در واقع هسته اصلی طرح محسوب می شود. براساس طرح کاربری زمین، بخشهای دیگر طرح جامع، یعنی طرح شبکه ارتباطی و حمل و نقل، طرح تأسیسات و تجهیزات زیربنایی، طرح تسهیلات و خدمات عمومی شهر و طرح توسعه و حفاظت از محیط زیست شکل می گیرند. این طرح برای هر شهر، همچون پلان پایه(همکف) برای ساختمان است. در طرح کاربری زمین، کجایی و مکان نوع فعالیتها و عملکردهای شهری مشخص می شود، به همین سبب طرح یاد شده، چارچوبی می سازد که در آن، مکان، زمان و ظریفیت عملکردهای گوناگون شهری مشخص می شود.

محتوای طرحهای کاربری زمین، در اندازه و نوع شهرها و مجتمعهای زیستی متفاوت است. مثلاً طرح کاربری زمین برای یک روستا با یک شهر صنعتی و همچنین طرح کاربری زمین برای یک مجتمع مسکونی حومه ای با یک کلانشهر تفاوت بسیار دارد. محتوای طرح کاربری زمین نسبت به طول دوره برنامه ریزی نیز تفاوت می کند. طرح کوتاه مدت، در اهداف، سیاستها و اقدامات با یک طرح بلند مدت، محتوای متفاوتی دارد.

4ـ فرایند برنامه ریزی کاربری زمین

فرایند برنامه ریزی کاربری زمین، شبیه فرایند برنامه ریزی شهری است. زیرا هم از لحاظ نظری و هم از جنبه عملی، هسته مرکزی برنامه ریزی محسوب می شود و در چارچوب آن انجام می پذیرد.

فرایند برنامه ریزی کاربری زمین از لحاظ عملی شامل شش مرحله است:

مرحله اول: شناخت وضع موجود؛ به ویژه شناخت اهداف و سیاست هایی که کاربریهای متفاوت مسکونی، تجاری، صنعتی و ... مانند آنها در نظر گرفته شده اند.

مرحله دوم: پیش بینی وضع آینده؛ مبنی بر آنکه چه مقدار از توسعه شهر در داخل مرزهای محدوده موجود شهر متمرکز می گردد و چه مقدار در خارج از محدوده موجود و همچنین چه تغییراتی در الگوی توسعه باید انجام گیرد و یا الزاماً در آینده رخ می دهد.

مرحله سوم: بررسی مناطق و نواحی توسعه نایافته پیرامون شهر و مشخص کردن عوامل مؤثر در انتخاب زمین برای توسعه آینده شهر؛ براساس استانداردهای پیشنهادی قابل قبول.

مرحله چهارم: تحلیل و جمع بندی نتایج بررسیهای فوق و ارائه طرح کاربری زمین شهری؛ برای دست یافتن به وضع مطلوب و هماهنگ با وضع موجود و امکانات اجتماعی و اقتصادی جامعه شهری.

مرحله پنجم: تدوین طرح کاربری زمین.

مرحله ششم: تنظیم ابزارهای اجرایی طرح؛ که مهمترین آن ابزار اجرایی، استانداردهای ذکر شده در ذیل هستند:

ـ استانداردهایی برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گوناگون شهری.

ـ استانداردهایی برای راهنمایی عمومی به قصد سرمایه گذاری در زمینه خانه سازی، صنعت، تجارت و خدمات.

ـ استانداردهایی به عنوان راهنمای تفکیک اراضی، منطقه بندی زمین شهری و اراضی پیرامون، برای احداث پارکها، مراکز تفریحی(تفرجگاهها)، ورزشی و فرهنگی.

این استانداردها همراه با مقررات دیگر، ضوابط مکانیابی کاربریها، تفکیک زمین، تراکم ساختمانی و فعالیتی را تعیین می کنند. چنین طرحی راهنما و مرجع همه دست اندرکاران توسعه و عمران شهری، و سرمایه گذاران و شهروندانی است که برای آگاهی از شیوه نامه ها و دستورالعملها(استانداردها) بدان رجوع می کنند. طرح کاربری زمین مابین طرح جامع(که جنبه ای سیاستی دارد) و طرح زونینگ (که جنبه ای قانونی دارد) قرار گرفته و بیشتر دارای جنبه فنی است. امروزه بسیار از شهرسازان معتقدند که این سه باید در چارچوب یک طرح یگانه قرار گیرند.

5ـ طبقه بندی کاربریهای شهری

کاربریهای شهری به طور کلی به 9 دسته تقسیم می شوند و هر دسته از گروههای فرعی یا جزئی تشکیل می شود که همگی به طور تفصیلی مورد بررسی قرار می گیرند و معیارهای مکانیابی و استانداردهای فضایی خاصی دارند. از نظر کُدگذاری، هر گروه فرعی با یک شماره اختصاصی و یک پیش شماره کاربری اصلی مشخص می شود. برای نمونه کاربری مسکونی با شماره 1 مشخص می شود و مسکونی متحرک با شماره 4. بنابراین مسکونی متحرک با شماره 14 کُدگذاری می شود

landuse

6ـ معیارهای مکانی کاربری زمین

معیار مکانی در کاربری زمین، استانداری است که با آن مکان بهینه یک کاربری در شهر مورد سنجش قرار می گیرد. معیارهای مکانی هر نوع استفاده از زمین، انعکاس وضعیت اجتماعی، اقتصادی و کالبدی شهرها و همچنین مردمی است، که در آینده از آن بهره مند خواهند شد. به عبارتی دیگر، مشخصات محلی و احتیاجات ساکنان شهر و مؤسسات و نهادهای مستقر در شهر، اساس تعیین معیارهای مکانی کاربری زمین شهری به شمار می رود. فعالیت مردم در سطح خرد تا کلان در بخشهای گوناگون تجاری، خدماتی، صنعتی و فرهنگی، پدید آورنده فرم فیزیکی شهر و منطقه شهری است. در یک تقسیم بندی کلی می توان نظام کاربردی زمین شهری را به چهار عرصه سکونتی اشتغال، اوقات فراغت، و ارتباطات دسته بندی کرد. شبکه ارتباطی خطوط رابط و اتصال بین سه عملکرد دیگر است که با یکدیگر استخوان بندی فیزیکی یک شهر را تشکیل می دهند. درتعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین یا هر نوع فعالیت شهری، دو عامل هدایت کننده، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می گیرند. براساس این دو عامل بسیار کلی، شش معیار زیر در مکانیابی عملکردهای شهری، ملاک برنامه ریزی کاربری زمین شهری قرار می گیردد:

الف: سازگاری

عمده ترین تلاش شهرسازی، مکانیابی برای کاربریهای گوناگون در سطح شهر و جداسازی کاربریهای ناسازگار از یکدیگر است. کاربریهایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می کنند، باید از کاربریهای دیگر، به ویژه کاربریهای مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند. این جدایی مطلق نیست، بلکه در برخی مواقع می توان با تمهیداتی، اثرات سوء کاربریهای مزاحم را محدود کرد. در جدایی فضایی کاربریها، فاکتورهای هزینه، سود و خودبسندگی نسبی آنها مورد نظر قرار می گیرد. جدایی فضایی عملکردها فقط به فعالیتهای مشخصی نظیر کشتارگاه و چرم سازی و فلزکاری اختصاص ندارد، بلکه در مورد کاربریهای کوچک مزاحم نیز صدق می کند( مانند یک مغازه چوب بری یا در و پنجره سازی، و حتی یک دکه فروش نفت در یک محله مسکونی که امکان دارد مورد اعتراض ساکنان آن محل قرار گیرد).

ب: آسایش

در استانداردهای مکانیابی، دو عامل فاصله و زمان، واحدهای اندازه گیری میزان آسایش و راحتی هستند. مقولاتی مانند فاصله نزدیک یا فاصله راحت برای زندگی، فواصل پیاده، قابلیت دسترسی به خطوط حمل و نقل و تأسیسات و تسهیلات شهری، معمولاً مفهوم راحتی و آسایش دارند. سهولت دسترسی به تسهیلات و خدمات شهری مورد نیاز کاربریهای متفاوت و دوری از مزاحمتهای برخی کاربریهای پرازدحام از عوامل آسایش محسوب می شوند.

ج: کارآیی

الگوی قیمت زمین شهری، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است. هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری، برایند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آماده سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه ـ منفعت (Cost- Benefit Analysis) مشخص می شود.

د: مطلوبیت

عامل دلپذیری و مطلوبیت، یعنی کوشش در حفظ عوامل طبیعی، مناظر، گشودگی فضاهای باز و سبز، چگونگی شکل گرفتن راهها، ساختمانها و فضاهای شهری است. این عامل از نظر طراحی سیستم راههای ارتباطی نیز اهمیت خاصی دارد. شبکه راهها و جهت گیری آنها می تواند طوری باشد که عابران پیاده و سواره بیشترین مناظر زیبا و فرح انگیز طبیعی درون شهری و پیرامون شهر را ببینند و از آن لذت ببرند.

ﻫ : سلامتی(شهر سالم)

امروزه برای بهبود فضاها و ساختمانها و اماکن صنعتی، رعایت استانداردهای اجرایی بهداشت و محیط زیست نقش مهمی دارد. استاندارهای شهر سالم و مقررات معروف به اثرات محیطی(EIS) هر گونه فعالیت شهری را از نظر حفظ محیط زیست، حراست از آسایش اجتماعی و حفاظت از میراث فرهنگی مورد ارزیابی قرار می دهد. بدین ترتیب، با اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی، عوامل مزاحم صنعتی و هر نوع عملکرد تولیدی یا خدماتی و حتی احداث بزرگراهها، ترمینالها و فرودگاهها به طور عملی تحت کنتر در می آید و این استانداردها روز به روز اهمیت بیشتری می یابد، به طوری که معیارهای پاکیزگی و کنترل محیط، ازعوامل اصلی و تعیین کننده در هر طرح استفاده از زمین به شمار می روند.

و: ایمنی

عوامل امنیتی، استانداردهای خاصی را در تعیین محل فعالیتهای شهری پیشنهاد می دهند. استانداردهای امنیتی به طور کلی به حفاظت تأسیسات شهری و دفاع از شهر در مقابل حمله های احتمالی جنگ بستگی دارد. تجمع تأسیسات صنعتی شهر در یک منطقه خاص صنعتی، عملاً با سیاست دفاعی شهر مغایرت دارد. زیرا هنگام حمله نظامی به شهرها، تخریب مناطق صنعتی، فرودگاهها و مراکز استراتژیک حمل ونقل و ارتباطات، از جمله هدفهای نظامی دشمن به شمار می روند. بنابراین، همجواری این عملکردها با مناطق مسکونی خطرناک بوده، باید از نواحی مسکونی فاصله داشته باشند.

پیش بینی شیوه تخلیه شهر در زمان بروز خطر، پیش بینی پناهگاهها و چگونگی توزیع آنها در شهر و همچنین شیوه هدایت جمعیت به سوی آنها اهمیت پدافندی بسیار دارد. حفاظت و ایمنی شهر در مقابل سوانح طبیعی مانند سیل، طوفان و زلزله نیز که در معیارهای مکانی فعالیتهای و کاربریهای متفاوت مؤثر است براساس این معیارها، به طور کلی حریم مسیلها، نهرها و رودخانه ها در سطح شهر با انجام تحقیقات هیدرولوژی مشخص می شوند و از احداث هر گونه ساختمان و فعالیت تثبت شده در حریم آنها جلوگیری می شود.

از حریم دریاها نیز هم از نظر حفاظت از محیط زیست و مناظر طبیعی، و هم از نظر ایمنی در برابر طوفان و طغیان دریا حراست می شود و اجازه احداث تأسیسات و فعالیتها در کنار دریا با در نظر گرفتن تناسب فرم وساختار سواحل و بنابر ضوابطی خاص داده می شود.

زلزله یکی از خطرات بزرگ در شهرها به ویژه در ایران است. هنگام وقوع زمین لرزه، گسلها فعال می شوند و سبب تخریبهای وسیع و بروز فاجعه های بزرگ انسانی می گردند. رعایت استانداردهای پهنه بندی زلزله پیرامون گسلها، و همچنین به کارگیری ضوابط و مقررات ساختمانی از میزان خطر می کاهد. اما با این حال، زلزله نیز مانند حملات هوایی در زمان جنگ، گذشته از نیروی تخریبی آن با خطر آتش سوزی، انفجار مواد سوختنی، قطع لوله های گاز و کابلهای برق همراه است.

برای پیشگیری از میزان تخریب در شهرها، هنگام وقوع سیل، طوفان وزلزله، افزون بر ضوابط خاص ایمنی فنی و مقررات ساختمانی، باید ضوابط مکانیابی فعالیتها و استقرار عملکردهای شهری نیز رعایت شود و از قرار گیری کاربریهای ناسازگار، مزاحم و یا خطرناک در مجاور یکدیگر جلوگیری به عمل آید.

 منبع: کتاب سبز شهرداریها

ادامه دارد...

نوشتن دیدگاه


تصویر امنیتی
تصویر امنیتی جدید

خبرنامه

آدرس ایمیل خود را در کادر زیر وارد نمایید تا از آخرین اخبار تارنمای روستا شهر مطلع شوید.

تماس با ما

اطلاعات تماس تیم مدیریت تارنمای روستاشهر

  • شماره تماس : 09125518462

 

 

روستا شهر به روایت آمار

کاربران
42
مطالب
402
نمایش تعداد مطالب
659933
شما اینجا هستید: صفحه ی اصلی موضوعات برنامه ریزی شهری کاربری زمین
Web Analytics